계약금보다 먼저 확인할 전세 계약 주의사항
1. 실제 집과 공부상 주소를 대조한다
계약서 주소와 실제 방문한 집이 같은지 먼저 확인합니다. 아파트는 동·호수, 다세대주택과 오피스텔은 등기사항증명서와 건축물대장의 호수가 현관 표시와 일치하는지 봐야 합니다.
건축물대장에서는 건물 용도, 위반건축물 표시, 불법 증축 여부를 확인합니다. HUG도 계약 전 등기사항증명서와 건축물대장 확인, 적정 보증금 판단을 주요 예방 절차로 안내합니다. 이는 계약 전 반드시 챙겨야 할 전세 계약 주의사항입니다.
2. 소유자와 계약 상대방을 대조한다
등기부 갑구의 소유자, 임대차계약서의 임대인, 신분증의 이름을 직접 맞춰 봅니다.
대리인이 계약한다면 위임장, 본인서명사실확인서 또는 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고 임대인과 직접 통화하는 편이 안전합니다. 계약금도 특별한 사정이 없다면 등기상 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 이 부분도 놓치기 쉬운 전세 계약 주의사항 중 하나입니다.
3. 등기부 갑구와 을구를 모두 본다
갑구에서는 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁등기를 확인합니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 채권최고액과 설정일을 봅니다.
등기부는 가계약금 지급 전, 본계약 당일, 잔금 지급 직전에 다시 발급해야 합니다. 계약 후 잔금일까지 새로운 담보권이 설정될 수 있기 때문입니다. 등기부 재발급 시점 역시 핵심적인 전세 계약 주의사항입니다.
등기부등본 갑구·을구 보는 법
4. 매매가격과 선순위 보증금을 함께 계산한다
등기부가 깨끗해도 전세보증금이 실제 매매가격과 비슷하면 위험합니다. 국토교통부 실거래가, 같은 단지·면적의 최근 매매가격, 인근 전세가격을 함께 비교합니다.
다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 들어가므로 선순위 임차보증금 총액까지 확인해야 합니다. 2024년 7월부터는 중개사의 임대인 납세증명서와 선순위 권리관계 확인·설명 의무도 강화됐습니다. 다가구주택 선순위 확인은 놓치기 쉬운 전세 계약 주의사항입니다.
5. 임대인의 체납 세금을 확인한다
보증금이 1,000만 원을 초과하는 계약을 체결한 임차인은 임대차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 계약서 사본과 신분증 등이 필요하며, 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다. 체납 세금 확인도 중요한 전세 계약 주의사항입니다.
임대인이 계약 전 납세증명서나 선순위 보증금 자료 제공을 계속 거부한다면 서둘러 계약할 이유가 없습니다. 이 신호를 무시하면 전세 계약 주의사항을 놓치는 셈입니다.
전세 계약금 5%만 지급해도 될까
전세 계약금이란 임대차계약의 성립과 이행을 담보하기 위해 먼저 지급하는 돈입니다.
계약금 비율을 반드시 10%로 정해야 한다는 법 규정은 없습니다. 임대인과 임차인이 합의하면 5%로 정할 수 있습니다. 다만 5%가 전체 계약금인지, 일부만 먼저 보내는 것인지 계약서에 분명하게 적어야 합니다. 이 또한 계약금 관련 전세 계약 주의사항입니다.
전세보증금 2억 원 — 계약금 5%: 1,000만 원 / 계약금 10%: 2,000만 원
전세보증금 3억 원 — 계약금 5%: 1,500만 원 / 계약금 10%: 3,000만 원
전세보증금 5억 원 — 계약금 5%: 2,500만 원 / 계약금 10%: 5,000만 원
계약금이 실제 지급된 뒤 별도 약정이 없다면 계약금 포기 또는 배액 상환에 의한 해제 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 상대방이 계약 이행에 착수했는지, 중도금이 지급됐는지, 위약금 특약이 있는지에 따라 결과가 달라집니다. 계약금은 단순 예약금으로 생각하지 않는 편이 안전합니다.
가계약금 반환받을 수 있는 경우
계약서에 닣을 전세 특약 4가지
특약은 “문제가 생기면 반환한다”가 아니라 누가, 언제까지, 무엇을 하고, 위반하면 어떻게 처리하는지 적어야 합니다.
신규 권리 설정 금지
“임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날까지 근저당권, 전세권, 신탁, 압류 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미치는 신규 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임차인은 계약을 해제하고 지급금 반환을 청구할 수 있다.”
현행 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다.
기존 근저당 말소
“임대인은 잔금 지급과 동시에 등기부 을구 순위번호 ○번 근저당권을 상환하고 말소한다. 임차인은 상환 또는 말소 접수가 확인되기 전까지 잔금 지급을 보류할 수 있다.”
반환보증 가입 불가 시 해제
“목적물의 권리관계, 주택가격 또는 임대인의 서류 미제출로 전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 계약금과 보증금을 반환한다.”
보증기관, 신청기한과 가입 거절 사유는 계약 상황에 맞게 구체적으로 작성해야 합니다.
전세대출 거절과 수리 책임
“위반건축물, 주소 불일치 또는 임대인의 서류 미제출로 전세대출이 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 입주 전 수리 항목은 별지에 기재하며 임대인은 ○월 ○일까지 수리를 마친다.”
※ 위 문구는 일반적인 예시입니다. 실제 권리관계에 따라 법률전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.
잔금일에는 전입신고까지 끝낸다
잔금 지급 직전 최신 등기부를 다시 확인합니다. 신규 근저당·압류·신탁 여부와 기존 근저당 말소 처리를 확인한 뒤 잔금을 송금합니다.
신고 대상 임대차계약은 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 현재 기준은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과이며, 금액 변동 없는 갱신계약 등은 제외됩니다. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
우선변제권을 갖추려면 주택 인도, 주민등록과 확정일자가 함께 필요합니다.
국토교통부 부동산거래관리시스템에서 실거래가를 확인할 수 있습니다.
국가법령정보센터 주택임대차보호법 전문도 참고할 수 있습니다.
전세 계약 전 최종 체크리스트
- 실제 주소와 건축물대장 주소가 일치한다
- 등기상 소유자와 계약자가 같다
- 갑구의 압류·신탁과 을구의 근저당을 확인했다
- 최근 매매가격과 전세보증금을 비교했다
- 체납 세금과 선순위 보증금을 확인했다
- 반환보증 가입 가능 여부를 확인했다
- 계약금 5%가 전체 계약금인지 명시했다
- 계약금은 임대인 명의 계좌로 보낸다
- 신규 권리 설정 금지 특약을 넣었다
- 잔금일 전입신고와 확정일자 계획을 세웠다
자주 묻는 질문
Q1. 전세 계약금은 꼭 10%를 내야 하나요?
아닙니다. 법으로 정해진 비율은 아니므로 임대인과 합의하면 5%로 정할 수 있습니다. 전체 계약금인지 일부 선지급금인지 계약서에 명확히 적어야 합니다.
Q2. 계약금을 보낸 뒤 취소하면 돌려받을 수 있나요?
단순 변심이라면 반환받지 못할 가능성이 있습니다. 특약상 해제 조건, 상대방의 귀책 사유와 계약 이행 단계에 따라 달라집니다.
Q3. 중개사가 확인했으면 등기부를 따로 안 봐도 되나요?
직접 확인하는 편이 안전합니다. 계약금 전과 잔금 직전 최신 등기부를 다시 발급해 권리 변동이 없는지 확인해야 합니다.
Q4. 전세 계약금 5%와 임대료 증액 5%는 같은 뜻인가요?
전혀 다른 개념입니다. 계약금 5%는 신규 계약에서 합의하는 지급 비율이고, 임대료 증액 5%는 임대차 갱신 과정의 법정 증액 제한과 관련된 기준입니다.
Q5. 확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
확정일자만으로는 부족합니다. 실제 주택 인도와 주민등록을 갖추고 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정될 수 있습니다.
마무리
전세 계약 주의사항의 핵심은 계약금을 적게 내는 데 있지 않습니다. 계약금을 보내기 전 권리관계를 확인하고, 잔금일까지 새로운 권리가 생기지 않도록 특약을 남기는 것이 먼저입니다.
[고정 CTA: 계약금 송금 전 최신 등기부등본과 반환보증 가입 가능 여부를 직접 확인하세요.]
