6월 1일 하루가 재산세를 낼 사람을 가른다. 5월 31일에 잔금을 받으면 그해 재산세는 매수인이 내고, 6월 1일에 받으면 매도인이 낸다. 기준은 등기가 끝난 날이 아니라 잔금을 치른 날이다.
공시가격 6억 원 아파트로 직접 계산해 보니 1주택자는 약 78만 원, 2주택자는 약 147만 원이 나왔다. 이 돈의 주인이 하루 만에 바뀐다는 뜻이다.
아래에서 판정 기준, 실제 계산, 잔금일 조율 방법을 순서대로 본다.
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재산세 과세기준일이란 무엇인가
재산세 과세기준일이란 매년 6월 1일, 그날 부동산을 사실상 소유한 사람에게 그해 재산세 전액을 물리는 기준 날짜다. 지방세법 제107조가 “과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”를 납세의무자로 정하고 있다. (출처: 국가법령정보센터 지방세법)
여기서 중요한 건 일할 계산이 없다는 점이다. 6월 2일에 집을 팔아도 그해 재산세는 매도인이 전액 낸다. 열두 달 중 다섯 달만 보유했으니 5/12만 내겠다는 건 통하지 않는다.
종합부동산세도 과세기준일이 같은 6월 1일이다. 재산세는 7월과 9월에 나뉘어 고지되고, 종부세는 12월 1일~15일에 납부한다. 기준일 하나에 두 개의 세금이 동시에 걸려 있는 셈이다.
[이미지 1] alt: 6월 1일에 동그라미가 쳐진 달력 / 파일명: property-tax-standard-date-01.webp
소유자 판정은 등기가 아니라 잔금이다
여기서 가장 많이 틀리는 지점. 등기부에 이름이 올라간 날을 기준으로 아는 사람이 많은데, 지방세법상 유상승계취득의 취득시기는 사실상의 잔금지급일이다. 잔금보다 등기접수가 먼저면 그때는 등기접수일이 기준이 된다. 즉 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이라고 외워두면 된다.
| 잔금 지급일 | 등기접수일 | 6월 1일 현재 소유자 | 그해 재산세 |
|---|---|---|---|
| 5월 30일 | 6월 10일 | 매수인 | 매수인 |
| 6월 1일 | 6월 5일 | 매수인 | 매수인 |
| 6월 2일 | 6월 8일 | 매도인 | 매도인 |
| 6월 5일 | 5월 28일(선등기) | 매수인 | 매수인 |
6월 1일 당일에 잔금을 치르면 그날부터 매수인이 소유자다. “하루 전”이 아니라 “당일”까지가 매수인 부담 구간이라는 걸 놓치기 쉽다. (출처: 지방세법 시행령 제20조, 지자체 세무과 유권해석)
[내부링크: 부동산 매매 잔금일 체크리스트]
6억 아파트로 직접 계산해 본 하루의 값
숫자 없이 “차이가 크다”고만 쓰면 아무 도움이 안 된다. 실제로 계산기를 돌려봤다.
계산 전제
- 서울 도시지역 소재 공시가격 6억 원 주택 1채
- 1주택자: 공정시장가액비율 44% 특례 적용(공시가격 3억~6억 구간)
- 다주택자: 공정시장가액비율 60% 적용
- 도시지역분 0.14%, 지방교육세는 재산세 본세의 20%
| 구분 | 1세대 1주택자 | 2주택 이상 보유자 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 44% | 60% |
| 과세표준 | 2억 6,400만 원 | 3억 6,000만 원 |
| 재산세 본세 | 348,000원 | 810,000원 |
| 도시지역분 | 369,600원 | 504,000원 |
| 지방교육세 | 69,600원 | 162,000원 |
| 합계 | 787,200원 | 1,476,000원 |
같은 집인데 보유 주택 수 하나로 68만 8,800원이 벌어진다. 그리고 이 금액 전체의 귀속이 잔금일 하루로 결정된다.
주목할 부분은 1주택자 쪽에서 도시지역분이 본세보다 크다는 점이다. 도시지역분은 누진 구조가 아니라 과세표준에 0.14%를 그대로 곱하는 정액 성격이라, 특례세율로 본세가 깎인 1주택자일수록 비중이 커진다. 고지서를 보고 “왜 계산기랑 다르지?” 싶다면 대개 여기서 갈린다.
종합부동산세는 이 사례에선 나오지 않는다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억 원, 그 외는 9억 원을 넘어야 대상이 되기 때문이다. 다만 다주택자가 여러 채를 합산해 9억 원을 넘기는 순간 재산세 위에 종부세가 얹히고, 이때부터는 잔금일 하루가 수백만 원 단위로 움직인다. (2026년 세제개편 논의로 기본공제·공정시장가액비율이 바뀔 수 있음 — 발행 시점 최신 확인 필요)
[이미지 2] alt: 재산세 고지서와 계산기가 놓인 책상 / 파일명: property-tax-calculation-table-02.webp
매도인과 매수인의 셈법은 정반대다
매도인은 5월 31일까지 잔금을 받고 싶어 한다. 매수인은 6월 2일 이후를 원한다. 이해가 정면으로 부딪히는 구간이 딱 5월 마지막 주부터 6월 첫 주까지다.
봄 이사철 잔금이 이 시기에 몰리는 이유이기도 하다. 5월 하순 잔금 일정이 유독 빡빡하다면 이유는 대체로 세금이다.
실무에서 이 충돌을 푸는 방법은 셋 중 하나다.
- 매매대금 조정: 6월 이후로 잔금을 미루는 대신 매도인이 부담할 재산세 상당액을 매매대금에서 빼거나 더한다. 가장 깔끔하다.
- 특약 기재: “당해연도 재산세는 ○○이 부담한다”를 계약서 특약에 넣는다. 다만 이건 당사자 간 약정일 뿐, 지자체는 여전히 6월 1일 소유자에게 고지한다. 고지서가 누구 앞으로 오는지와 최종 부담자가 누구인지는 별개다.
- 일할 정산: 보유 기간으로 나눠 정산하기로 합의한다. 법정 의무는 아니고 순수한 합의 사항이다.
세 번째를 택할 거라면 정산 시점과 금액 산정 방식까지 특약에 적어야 한다. “나중에 정산한다”만 써두면 고지서가 나온 뒤에 반드시 분쟁이 난다.
[내부링크: 부동산 매매계약서 특약 작성 요령]
잔금일 잡기 전 체크리스트
- 잔금지급일이 5월 31일 이전인가, 6월 2일 이후인가 — 6월 1일 당일은 매수인 부담
- 잔금보다 등기접수가 빠른 일정은 아닌가 (빠른 날이 기준)
- 매도인이 다주택자라면 종부세 합산 대상인지 확인했는가
- 매수인이 이 거래로 2주택이 되는가 (공정시장가액비율 60% 적용 구간)
- 재산세 부담 주체를 계약서 특약에 명시했는가
- 일할 정산 합의 시 정산 시점·산식까지 적었는가
- 잔금일 변경 가능성에 대비해 대출 실행일도 함께 조정했는가
마지막 항목을 빠뜨리는 경우가 많다. 세금 때문에 잔금일을 이틀 미뤘는데 대출 실행일이 그대로면 일정이 통째로 꼬인다.
[이미지 3] alt: 부동산 매매계약서에 잔금일을 적는 손 / 파일명: settlement-date-checklist-03.webp
자주 묻는 질문
Q1. 5월에 이사를 나갔는데 재산세가 나왔습니다. 내야 하나요? A1. 6월 1일 현재 소유자였다면 내야 합니다. 이사(전입·전출)는 재산세와 무관하고, 기준은 오직 소유 여부입니다. 5월에 이사만 하고 잔금은 6월에 받았다면 그해 재산세는 매도인 몫입니다.
Q2. 6월 1일에 잔금을 치렀습니다. 누가 냅니까? A2. 매수인이 냅니다. 6월 1일 당일 잔금이면 그날 이미 매수인이 사실상 소유자이기 때문입니다. 하루 차이로 부담을 넘기려면 6월 2일 이후로 잡아야 합니다.
Q3. 보유 기간만큼 나눠 낼 수 있나요? A3. 법적으로는 안 됩니다. 재산세에 일할 계산 규정이 없어 6월 1일 소유자가 1년치를 전액 냅니다. 당사자끼리 정산하기로 합의하는 건 별개의 사적 약정입니다.
Q4. 재산세는 언제 몇 번 냅니까? A4. 주택분은 7월과 9월 두 번에 나눠 절반씩 냅니다(7월 16~31일, 9월 16~30일). 다만 연세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 고지됩니다.
Q5. 계약서에 “재산세는 매수인이 부담한다”고 썼는데 고지서가 매도인에게 왔습니다. A5. 정상입니다. 지자체는 6월 1일 등록 소유자에게 고지하고, 특약은 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 매도인이 납부한 뒤 매수인에게 청구하는 방식으로 정산하면 됩니다.
마무리
재산세 과세기준일은 6월 1일이고, 판정 기준은 등기일이 아니라 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 공시가격 6억 원 아파트 기준으로 1주택자 약 78만 원, 2주택자 약 147만 원이 하루 차이로 움직인다.
잔금일을 잡을 때 세금만 보고 결정하면 대출·이사 일정이 흔들린다. 5월 하순 계약이라면 잔금일 후보를 두 개 두고, 세금 차액과 일정 비용을 같이 놓고 비교하는 편이 낫다.
[내부링크: 다음 글 — 부동산 취득세 계산과 감면 조건 정리]
[저자 박스: 부동산 거래 실무와 세금 자료를 직접 정리해 기록하는 블로그 운영자]
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 세액과 납세의무는 보유 현황·지역·공시가격에 따라 달라지므로, 실제 거래 전에는 관할 지자체 세무과나 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
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