추석이 지나면 가을 이사철이 시작되는데, 올해 서울 전세시장은 유난히 매물이 귀합니다. 아실 집계 기준 9월 19일 서울 아파트 전세 매물은 2만 3,697건으로 1년 전보다 13.3% 줄었고, 9월 서울 입주 예정 물량은 3,438가구에 그쳤습니다. 한국부동산원 통계로는 8월 서울 아파트 평균 전세보증금이 6억 3,663만 원으로 2년 전보다 8,268만 원(14.9%) 올랐습니다. 새집을 구하려면 2년 전보다 8천만 원 이상을 더 마련해야 한다는 뜻입니다. 이런 시기에는 이사보다 전세 재계약을 택하는 세입자가 늘어나는데, 재계약이라고 해서 서명만 하면 끝나는 것은 아닙니다. 아래 5가지를 계약 전에 순서대로 확인하면 보증금과 비용을 지킬 수 있습니다.
1. 계약갱신요구권을 이미 썼는지부터 확인
전세 재계약의 출발점은 이번 계약이 계약갱신요구권을 행사하는 갱신인지, 아니면 합의에 따른 재계약인지 구분하는 일입니다. 주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등 법정 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 갱신요구권은 1회, 기간은 2년이며 보증금 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다.
- 보증금 5억 원이면 갱신 시 최대 인상액은 2,500만 원, 즉 5억 2,500만 원까지입니다.
- 이미 한 번 갱신요구권을 썼다면 이번에는 상한이 없는 합의 재계약이 됩니다. 이 경우 인상 폭은 협상 대상입니다.
- 통지 기한을 넘기면 갱신요구권을 행사할 수 없으니, 만료일에서 역산해 2개월 전 날짜를 달력에 표시해 두세요.
갱신요구권을 쓸 때는 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 통지하고, 집주인의 답변도 함께 보관하는 것이 좋습니다. 나중에 실거주 사유로 거절당했는데 실제로는 다른 세입자를 들인 경우 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
2. 보증금이 오르면 증액분 확정일자를 다시 받기
재계약에서 가장 자주 빠뜨리는 절차가 증액분에 대한 확정일자입니다. 기존 계약서의 확정일자는 기존 보증금까지만 우선변제권을 보장합니다. 보증금을 5억 원에서 5억 2,500만 원으로 올렸다면, 늘어난 2,500만 원은 새로 확정일자를 받은 날부터 순위가 생깁니다.
- 증액분에 대해 별도 계약서를 쓰거나 기존 계약서에 증액 특약을 추가한 뒤, 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 다시 받습니다.
- 기존 계약서는 절대 버리지 마세요. 기존 보증금의 우선변제 순위는 예전 확정일자로 유지됩니다.
- 확정일자를 받기 전에 등기부등본을 새로 떼어 그사이 근저당이나 가압류가 추가됐는지 확인합니다. 새 근저당이 있으면 증액분은 그 뒤 순위가 됩니다.
등기부 을구에서 근저당 채권최고액이 늘었는지 보는 방법은 등기부등본 갑구·을구 보는 법 글에, 확정일자와 전입신고 순서는 전입신고와 확정일자 온라인 신청 방법 글에 정리해 두었습니다.
3. 전세보증금 반환보증도 갱신해야 한다
HUG 전세보증금반환보증, HF 전세지킴보증, SGI 전세금보장신용보험은 모두 계약 기간에 맞춰 보증 기간이 끝납니다. 재계약을 했다고 자동으로 연장되지 않으므로 보증 만료 전에 갱신 신청을 해야 합니다. 보증금을 올렸다면 증액된 금액으로 다시 심사를 받게 되고, 이때 전세가율(보증금 ÷ 주택가격) 요건과 보증금 한도(HUG 기준 수도권 7억 원, 그 외 5억 원)를 다시 따집니다.
2년 사이 집값이 내려가 전세가율이 올라간 단지라면 갱신 심사에서 걸릴 수 있습니다. 이 경우 보증금을 올리지 않거나 오히려 낮추는 조건으로 협상하는 것이 안전합니다. 세 기관의 보증료와 가입 조건 차이는 전세보증금 반환보증 3곳 비교 글을 참고하세요.
4. 월세 전환을 요구받았다면 전환율부터 계산
최근에는 집주인이 보증금 인상 대신 일부를 월세로 돌리자고 제안하는 경우가 많습니다. 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때는 법정 전월세전환율 상한이 적용됩니다. 주택임대차보호법 시행령은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’ 중 낮은 쪽을 상한으로 정하고 있는데, 2026년 8월 27일 기준금리가 3.00%로 인상되면서 현재 상한은 연 5.0%입니다.
| 보증금 감액분 | 법정 상한(연 5.0%) 월세 | 집주인 제시 월세가 이보다 높다면 |
|---|---|---|
| 3,000만 원 | 월 12만 5,000원 | 초과분은 법적 근거 없음 |
| 5,000만 원 | 월 20만 8,333원 | 초과분은 법적 근거 없음 |
| 1억 원 | 월 41만 6,667원 | 초과분은 법적 근거 없음 |
계산식은 감액 보증금 × 5.0% ÷ 12입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전환할 때 적용되고, 완전히 새로 맺는 월세 계약에는 적용되지 않습니다. 월세 전환이 가계에 미치는 영향은 전세의 월세화, 계약 전 계산할 5가지 글에서 자세히 다뤘습니다.
5. 이사 비용과 재계약 인상분을 숫자로 비교
마지막은 감정이 아니라 숫자로 결정하는 단계입니다. 재계약 인상분이 부담스러워 이사를 고려한다면, 이사에 드는 총비용을 먼저 더해 보세요. 보증금 5억 원 전세를 기준으로 한 예시입니다.
| 항목 | 이사할 때(예시) | 재계약할 때 |
|---|---|---|
| 중개보수 | 최대 200만 원(임대차 3억~6억 구간 0.4%) | 0원(직거래 갱신) 또는 소액 |
| 이사비·입주청소 | 100만~180만 원 | 0원 |
| 보증금 인상분 이자 | 새집 시세에 따라 다름 | 2,500만 원 × 대출금리 4%대 = 연 100만 원 안팎 |
| 시간·휴가 비용 | 집 보기, 계약, 이사 최소 3~4일 | 거의 없음 |
이 예시에서는 5% 인상분의 1년 이자 부담이 이사 비용보다 적습니다. 반대로 집주인이 5%를 넘는 인상이나 높은 월세 전환을 요구하고, 근처에 입주 물량이 몰려 전셋값이 조정되는 지역이라면 이사가 유리할 수 있습니다. 10월 서울 입주 예정 물량 3,302가구 중 약 74%가 은평구 대조동 한 단지에 몰려 있는 것처럼, 입주 효과는 특정 생활권에만 나타난다는 점을 감안해야 합니다. 중개보수 상한 계산은 중개수수료 셀프 계산법 글, 새집을 구할 때 확인 항목은 전세 계약 전 체크리스트 12가지 글이 도움이 됩니다.
묵시적 갱신이 되면 어떻게 달라지나
집주인이 만료 6개월~2개월 전에 아무 통지를 하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 별다른 의사를 밝히지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 보증금은 오르지 않고, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 사용 횟수에 포함되지 않으므로, 이후에 다시 갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 다만 집주인이 뒤늦게 인상을 요구해도 응할 의무는 없다는 점, 반대로 보증금을 돌려받기 어려워졌을 때는 임차권등기명령으로 대비할 수 있다는 점을 함께 기억해 두세요.
정리: 재계약 전 5분 체크
- 갱신요구권 사용 여부와 통지 기한(만료 6개월~2개월 전) 확인
- 보증금 인상 시 5% 상한 계산, 증액분 계약서와 확정일자 재발급
- 등기부등본 재열람으로 새 근저당·가압류 확인
- 반환보증 갱신 신청, 증액분 반영 여부 확인
- 월세 전환 제안은 연 5.0% 상한으로 검산, 이사 총비용과 비교 후 결정
이 글은 2026년 9월 28일 기준 주택임대차보호법과 시행령, 한국은행 기준금리(2026년 8월 27일 3.00%) 및 아이뉴스24, 서울신문 보도를 바탕으로 작성했습니다. 보증 상품 조건과 요율은 기관별 공지를, 개별 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.