전세보증금 반환보증은 HUG·SGI·HF 세 곳에서 취급합니다. 세 상품을 한 표로 비교하고, 보증료 실부담 계산법과 가입 전 자가진단 항목까지 정리했습니다.
결론부터 말합니다. 전세보증금 반환보증은 파는 곳이 세 군데(HUG·SGI서울보증·HF 한국주택금융공사)이고, 조건이 같지 않아서 “어디가 싸냐”보다 “내 집이 어디에 붙느냐”가 먼저입니다. 집주인 동의는 필요 없고, 계약 기간이 절반 넘게 지나면 문이 닫힙니다. 그리고 보증료는 낸 돈이 끝이 아닙니다. 지자체 지원금을 빼면 실부담이 절반 아래로 내려가는 경우가 있습니다.
아래는 기관 비교표, 보증료 실부담 계산법, 가입 전 자가진단 5문항 순서로 정리했습니다. 거절당하는 이유는 대부분 등기부에서 갈리는데, 그 부분은 네 번째 항목에서 다룹니다.
📌 중개보수 전체 흐름이 궁금하다면 → 중개보수 완전 가이드 2026 — 거래금액 계산부터 분쟁 대응까지
전세보증금 반환보증이란
전세보증금 반환보증이란 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다. 임차인이 보증료를 부담하고 가입하는 구조이며, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 이름 하나를 짚고 갑니다. HUG는 주택도시보증공사입니다. “한국주택토지보증공사”라는 기관은 없습니다. 검색하다 보면 이름이 섞여 나오는 글이 꽤 있는데, 신청 사이트를 찾을 때 헤매게 되니 정확한 이름으로 기억해 두는 편이 낫습니다.
또 하나. 전세자금대출을 받을 때 은행에서 끼워 가입시키는 보증(전세자금대출 보증)은 은행 돈을 지키는 상품입니다. 내 보증금을 지키는 반환보증과 다릅니다. 이미 가입돼 있다고 안심하다가 사고 나서 알게 되는 경우가 많습니다.
HUG·SGI·HF, 세 곳은 무엇이 다른가
한 곳만 알아보고 “안 된다”는 답을 들으면 포기하는 사람이 많습니다. 실제로는 A에서 거절돼도 B에서 되는 경우가 있습니다. 심사 기준이 기관마다 다르기 때문입니다.
| 구분 | HUG(주택도시보증공사) | SGI서울보증 | HF(한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 성격 | 공공 보증기관 | 민간 보증보험사 | 공공 보증기관 |
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세금보장신용보험 | 전세지킴보증 |
| 기본 보증료율 | 연 0.097%~0.211% (물건 유형·보증금 규모·담보대출 여부에 따라 차등) | 연 0.1%대 후반~0.2%대 (수치 확인 필요) | 연 0.02%~0.04% 수준으로 알려짐 (수치 확인 필요) |
| 강점 | 다세대·오피스텔 등 주택 유형 폭이 넓음 | 고가 주택·아파트 한도가 상대적으로 여유 | 보증료가 가장 낮은 편 |
| 제약 | 주택가격 대비 보증금 비율 상한이 있음 | 보증료가 상대적으로 높은 편 | 자사 전세자금보증을 이용 중인 임차인 위주 |
| 임대인 동의 | 불필요 | 불필요 | 불필요 |
보증료율은 HUG 기본료만 공식 자료로 확인했고(출처: 주택도시보증공사 상품개요), 나머지 두 곳은 상품·구간별 편차가 커서 숫자를 확정하지 않았습니다. 각 기관 홈페이지의 보증료 계산기에 내 보증금·주택 유형을 넣어 직접 뽑는 게 가장 정확합니다. 블로그에 떠도는 요율표는 개정 전 숫자인 경우가 많습니다.
세 곳 다 임대인 동의 없이 임차인 단독으로 가입할 수 있습니다. 집주인이 싫어할까 봐 눈치 보는 분들이 있는데, 동의를 구할 절차 자체가 없습니다.
보증료 실부담은 지원금을 뺀 뒤에 따진다
여기가 대부분의 글이 빼먹는 지점입니다. 보증료를 냈으면 지자체 환급을 신청할 수 있습니다. 서울시 기준으로 정리하면 이렇습니다.
서울시 전세보증금 반환보증 보증료 지원 (출처: 서울주거포털)
- 대상: 서울시 거주 무주택자, 서울시 내 임차보증금 3억 원 이하 주거용 주택
- 소득 기준: 청년(만 19~39세) 연소득 5,000만 원 이하 / 청년 외 6,000만 원 이하 / 신혼부부(혼인 7년 이내) 부부 합산 7,500만 원 이하
- 지원액: 납부한 보증료 기준 최대 40만 원 (2025년 3월 31일 이후 가입자 기준)
계산 프레임은 단순합니다.
실부담 = (보증금 × 보증료율) − 지자체 지원금
예를 들어 보증금 3억 원에 요율 0.115%가 적용되면 연 보증료는 34만 5천 원입니다. 여기서 지원금 40만 원 한도가 적용되면 실부담은 사실상 0에 가까워집니다. 요율 구간과 지원 요건이 맞아야 성립하는 계산이지만, 지원금을 모르고 그냥 넘긴 사람과 신청한 사람의 차이가 연 수십만 원이라는 건 분명합니다.
서울 외 지역도 경기·인천을 비롯해 상당수 지자체가 비슷한 사업을 운영합니다. 다만 소득 기준·보증금 상한·지원 한도가 제각각이라, “○○시 전세보증금 반환보증 보증료 지원”으로 검색해 해당 연도 공고를 직접 확인해야 합니다. 예산 소진 시 조기 마감되는 경우가 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입 전 3분 자가진단 5문항
기관 홈페이지를 돌기 전에 이 다섯 개부터 답해 보세요. 여기서 걸리는 항목이 곧 거절 사유입니다.
- [ ] 1. 계약 기간이 절반 이상 남았나? 일반적으로 임대차 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청받는 게 업계 공통 기준입니다. 갱신계약은 기산점이 달라지니 기관에 확인하세요.
- [ ] 2. 전입신고와 확정일자를 마쳤나? 대항력과 우선변제권이 없으면 심사 자체가 진행되지 않습니다.
- [ ] 3. 등기부 을구에 근저당이 얼마나 잡혀 있나? 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘어서면 거절 사유가 됩니다.
- [ ] 4. 등기부 갑구에 압류·가압류·신탁 표시가 있나? 신탁등기된 주택은 소유자가 신탁사라 임대차 자체가 무효로 처리될 수 있습니다.
- [ ] 5. 지자체 보증료 지원 요건에 해당하나? 소득·보증금 상한을 먼저 확인하고 가입해야 환급이 매끄럽습니다.
3번과 4번에서 막히면 기관을 바꿔도 대부분 같은 결과가 나옵니다. 반대로 1번, 2번은 내가 관리할 수 있는 항목입니다. 잔금 치르고 이사한 그날 전입신고와 확정일자를 끝내 두는 것, 이게 보증 가입의 출발선입니다.
전세보증금 반환보증 거절당하는 흔한 이유 네 가지
첫째는 시기입니다. “나중에 하지” 하다가 계약 기간 절반을 넘겨 신청 자격을 잃는 경우가 가장 많습니다.
둘째는 등기부 하자입니다. 계약할 때 깨끗했어도 그 사이 집주인이 근저당을 새로 설정했을 수 있습니다. 가입 직전에 등기부등본을 다시 떼어 보는 게 안전합니다.
셋째는 주택가격 산정입니다. 다세대·빌라는 시세 자료가 부족해 공시가격 기준으로 평가되는데, 실제 전세금이 그 기준을 넘으면 한도가 나오지 않습니다. 아파트보다 빌라 쪽에서 거절이 자주 나오는 이유입니다.
넷째는 임대인 문제입니다. 임대인이 이미 보증사고를 낸 이력이 있거나 보증 거절 명단에 올라 있으면 물건과 무관하게 막힙니다. 이 부분은 계약 전 안심전세앱 등으로 조회해 볼 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 관련 자주 묻는 질문
전세보증금 반환보증은 집주인 동의가 필요한가요?
A1. 필요 없습니다. 2020년 이후 임차인 단독으로 가입할 수 있게 바뀌었고, HUG·SGI·HF 세 곳 모두 동의 절차가 없습니다. 집주인에게 알릴 의무도 별도로 없습니다.
계약 중간에도 가입할 수 있나요?
A2. 계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 대체로 가능합니다. 절반을 넘기면 신규 신청은 받지 않는 게 일반적이니, 남은 기간부터 세어 보세요.
보증료는 누가 내나요?
A3. 임차인이 냅니다. 다만 서울시를 비롯한 여러 지자체가 납부한 보증료를 최대 40만 원까지 돌려주는 사업을 운영하므로, 실제 부담액은 지원금을 뺀 금액으로 봐야 합니다.
HUG에서 거절되면 끝인가요?
A4. 아닙니다. 기관마다 주택가격 산정 방식과 한도 기준이 달라서, 한 곳에서 안 된 물건이 다른 곳에서 되는 경우가 있습니다. 세 곳을 모두 두드려 볼 값어치가 있습니다.
전세자금대출 받을 때 가입한 보증이 있는데 또 들어야 하나요?
A5. 성격이 다릅니다. 대출 보증은 은행의 대출금을 보호하는 상품이고, 반환보증은 내 보증금을 보호하는 상품입니다. 둘 다 있는 게 안전합니다.
보증금 일부만 보증되기도 하나요?
A6. 주택가격과 선순위 채권 상황에 따라 한도가 보증금 전액에 못 미칠 수 있습니다. 가입 전 산출된 보증한도가 내 보증금 전액인지 반드시 확인하세요.
전세보증금 반환보증, 지금 가입할 때
전세보증금 반환보증은 “가입할까 말까”가 아니라 “언제, 어디서”의 문제입니다. 계약 기간 절반이 지나기 전에 움직이고, 세 기관을 모두 확인하고, 낸 보증료는 지자체 지원금으로 되찾는 순서로 가면 됩니다.
가입 여부와 무관하게, 계약 전에 등기부를 제대로 읽는 게 결국 가장 싼 보험입니다. 에서 갑구·을구 보는 법을 이어서 확인해 보세요.
노랑라이트 편집팀은 생활·행정·금융 정보를 공공기관 자료와 법령을 직접 확인해 정리합니다. 기준과 절차는 시점에 따라 달라질 수 있으니, 신청 전 관계 기관의 최신 안내를 함께 확인하세요.
이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 보증료율·한도·지원 요건은 기관 정책과 연도에 따라 바뀝니다. 실제 가입 전에는 각 보증기관 및 해당 지자체 공고로 최신 기준을 확인하시고, 개별 사안은 전문가와 상담하시길 권합니다.
함께 읽을 글
신용점수 올리는 방법 7가지, 대출 금리는 얼마나 달라질까
전세사기 예방 — 계약 전 등기부등본·권리관계 확인 체크리스트
부모님 변비, 약 늘리기 전에 식탁에 더할 음식 체크리스트