부동산 중개보수 계산법은 “거래금액 × 상한요율” 한 줄입니다. 여기에 구간별 한도액이 따로 걸립니다. 3억 원 아파트를 사면 매매 상한은 0.4%인 120만 원, 3억 원 전세면 0.3%인 90만 원입니다. 월세는 보증금에 월세를 환산해 더한 금액이 기준이 됩니다.
핵심 답변: 요율은 상한이지 정해진 금액이 아닙니다. 상한 안에서 협의가 가능하고, 여기에 부가가치세가 별도로 붙습니다. 5천만 원 미만 매매(한도 25만 원)와 5천만 원 미만 임대차(한도 20만 원)처럼 한도액이 요율보다 먼저 적용되는 구간이 있으니 순서를 헷갈리지 마세요.
이 글은 공인중개사법 시행규칙과 지방자치단체 고시 요율표를 바탕으로 정리했습니다. 요율은 조례로 정하므로 지역에 따라 다를 수 있고, 아래 표는 서울특별시 부동산 중개보수 요율표 기준입니다. 계약 전에는 반드시 해당 지역 요율표를 확인하세요.
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부동산 중개보수 계산법 기본 공식
부동산 중개보수 계산법의 공식은 하나뿐입니다.
중개보수 = 거래금액 × 상한요율 (단, 한도액이 있으면 그 금액을 넘을 수 없음)
어려운 건 요율이 아니라 거래금액을 무엇으로 보느냐입니다. 거래 유형별로 이렇게 다릅니다.
| 거래 유형 | 거래금액 기준 |
|---|---|
| 매매·교환 | 매매대금 |
| 전세 | 전세보증금 |
| 월세 | 보증금 + (월세 × 100) 단, 이 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70) |
| 분양권 | 이미 납입한 금액 + 프리미엄 |
계산한 뒤에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 일반과세자는 10%, 간이과세자는 통상 4%입니다.
주택 매매 중개보수 요율표와 실제 금액
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
실제 금액으로 보면 이렇습니다. 부가세는 아직 뺀 금액입니다.
| 매매대금 | 계산 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|
| 4,500만 원 | × 0.6% = 27만 원 → 한도 25만 원 적용 | 25만 원 |
| 1억 8,000만 원 | × 0.5% = 90만 원 → 한도 80만 원 적용 | 80만 원 |
| 5억 원 | × 0.4% | 200만 원 |
| 10억 원 | × 0.5% | 500만 원 |
| 13억 원 | × 0.6% | 780만 원 |
| 16억 원 | × 0.7% | 1,120만 원 |
여기서 자주 틀리는 지점이 있습니다. 9억 원을 넘으면 초과분만 0.5%가 아니라 전액에 0.5%가 붙습니다. 8억 9천만 원은 356만 원인데 9억 원은 450만 원입니다. 1천만 원 차이로 보수가 94만 원 뜁니다.
전세 중개보수 계산과 실제 금액
전세는 보증금이 그대로 거래금액입니다. 임대차 요율은 매매보다 낮습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
| 전세보증금 | 계산 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|
| 4,000만 원 | × 0.5% = 20만 원 (한도와 동일) | 20만 원 |
| 8,000만 원 | × 0.4% = 32만 원 → 한도 30만 원 적용 | 30만 원 |
| 3억 원 | × 0.3% | 90만 원 |
| 7억 원 | × 0.4% | 280만 원 |
| 13억 원 | × 0.5% | 650만 원 |
월세 중개보수, 환산보증금이 관건
월세는 한 단계를 더 거칩니다. 먼저 보증금 + (월세 × 100)으로 거래금액을 만듭니다. 그런데 이 값이 5천만 원 미만이면, 배수를 100이 아니라 70으로 다시 계산합니다. 이 두 번째 규칙을 몰라서 더 내는 경우가 많습니다.
| 조건 | 환산 과정 | 거래금액 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 보증금 500만 / 월 40만 | 500+(40×100)=4,500만 → 5천만 미만이므로 재계산 500+(40×70)=3,300만 | 3,300만 원 | 16만 5천 원 (×0.5%) |
| 보증금 1,000만 / 월 50만 | 1,000+(50×100) | 6,000만 원 | 24만 원 (×0.4%) |
| 보증금 3,000만 / 월 100만 | 3,000+(100×100) | 1억 3,000만 원 | 39만 원 (×0.3%) |
| 보증금 1억 / 월 200만 | 10,000+(200×100) | 3억 원 | 90만 원 (×0.3%) |
첫 줄이 핵심입니다. ×100으로 계산하면 4,500만 원 × 0.5% = 22만 5천 원이지만, ×70 규칙을 적용하면 16만 5천 원입니다. 6만 원 차이가 납니다.
실제 금액으로 계산해 본 4가지 경우
요율만 알면 계산이 끝날 것 같지만, 월세는 한 단계가 더 있습니다. 부산시 조례 기준으로 직접 계산했습니다.
| 경우 | 조건 | 거래금액 계산 | 적용 | 중개보수(부가세 별도) |
|---|---|---|---|---|
| ① 아파트 매매 | 매매가 3억 원 | 3억 원 | 2억~9억 구간 0.4% | 120만 원 |
| ② 전세 | 보증금 2억 원 | 2억 원 | 1억~6억 구간 0.3% | 60만 원 |
| ③ 월세 | 보증금 2,000만 / 월 50만 | 2,000만 + (50만×100) = 7,000만 | 5천만~1억 구간 0.4%, 한도 30만 | 28만 원 |
| ④ 소액 월세 | 보증금 1,000만 / 월 30만 | 1,000만 + (30만×100) = 4,000만 → 5천만 미만이라 ×70으로 재계산 → 1,000만 + (30만×70) = 3,100만 | 5천만 미만 구간 0.5%, 한도 20만 | 15만 5,000원 |
④번이 가장 많이 틀리는 지점입니다
보증금과 월세×100을 더한 값이 5천만 원 미만이면 ×100이 아니라 ×70으로 다시 계산합니다. 위 ④번에서 이 규칙을 모르고 ×100 그대로 두면 4,000만 원 × 0.5% = 20만 원이 됩니다. 실제로는 15만 5,000원입니다.
금액 차이는 4만 5,000원으로 크지 않지만, 중개사가 계산을 잘못했을 때 근거를 대고 바로잡을 수 있느냐가 핵심입니다. 산출내역은 중개대상물 확인·설명서에 적히니 그 자리에서 확인하세요.
출처: 부산광역시 부동산중개보수 안내(부산광역시 조례 제2조 별표, 2022. 2. 16. 시행) 및 공인중개사법 시행규칙 제20조(2021. 10. 19. 시행). 2026년 8월 17일 확인.
오피스텔·상가는 요율이 다르다
오피스텔은 조건에 따라 주택에 준하는 요율을 쓰거나, 주택 외 요율인 0.9%를 씁니다. 전용면적과 시설 요건 두 가지를 함께 봅니다.
| 대상 | 조건 | 매매·교환 | 임대차 등 |
|---|---|---|---|
| 오피스텔 (주거용 요건 충족) | 전용 85㎡ 이하 + 전용 입식 부엌, 수세식 화장실·목욕시설 완비 | 0.5% | 0.4% |
| 그 외 오피스텔 | 요건 미충족 | 0.9% 이내 협의 | |
| 상가·토지 등 주택 외 | – | 0.9% 이내 협의 | |
같은 2억 원짜리라도 주거용 요건을 갖춘 오피스텔은 100만 원, 요건을 못 갖추면 최대 180만 원입니다. 계약 전에 전용면적과 시설 요건부터 확인하세요.
부가세까지 더한 실제 지급액
계산한 중개보수는 부가세를 뺀 금액입니다. 중개사무소가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 통상 4%가 더 붙습니다. 사업자등록증에서 어느 쪽인지 확인할 수 있습니다.
| 중개보수 | 일반과세자 (＋10%) | 간이과세자 (＋4%) |
|---|---|---|
| 30만 원 | 33만 원 | 31만 2천 원 |
| 90만 원 | 99만 원 | 93만 6천 원 |
| 200만 원 | 220만 원 | 208만 원 |
| 500만 원 | 550만 원 | 520만 원 |
계약 전 확인 체크리스트
- 해당 지역(부동산 소재지) 조례 요율표를 먼저 확인한다. 사는 곳이 아니라 물건 소재지 기준이다.
- 거래금액 구간과 한도액을 함께 본다. 한도액이 있는 구간은 요율보다 한도액이 우선이다.
- 월세는 ×100으로 먼저 계산하고, 5천만 원 미만이면 ×70으로 다시 계산한다.
- 오피스텔이면 전용면적 85㎡ 이하인지, 부엌·화장실·목욕시설을 갖췄는지 확인한다.
- 부가세 포함인지 별도인지 계약 전에 말로 확인하고, 중개보수 금액을 계약서에 적는다.
- 지급 후 현금영수증 또는 세금계산서를 받는다.
- 중개대상물 확인·설명서에 적힌 중개보수와 실제 청구액이 같은지 대조한다.
자주 묻는 질문
요율표 금액은 무조건 내야 하나요?
아닙니다. 표의 숫자는 상한입니다. 그 이하에서 협의할 수 있습니다. 다만 상한을 넘는 청구는 위법이며, 초과분은 반환을 요구할 수 있습니다.
중개보수는 누가 내나요?
매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 한 사람이 양쪽 몫을 부담하는 구조가 아닙니다. 한 중개사가 양쪽을 모두 중개했다면 양쪽에서 각각 받습니다.
9억 원 넘으면 초과분에만 높은 요율이 붙나요?
아닙니다. 소득세처럼 구간별로 쪼개서 계산하지 않고, 거래금액 전체에 해당 구간 요율을 곱합니다. 그래서 구간 경계에서 금액이 계단식으로 뜁니다.
계약이 중간에 깨지면 중개보수를 내야 하나요?
중개보수는 원칙적으로 계약이 성립했을 때 발생합니다. 다만 계약 체결 후 당사자 사정으로 해제된 경우에는 다툼이 생길 수 있으므로, 계약서에 지급 시점과 조건을 명시해두는 편이 안전합니다.
요율이 지역마다 다른 이유는 뭔가요?
공인중개사법이 상한을 정하고, 구체적인 요율은 시·도 조례로 정하기 때문입니다. 이 글의 표는 서울특별시 기준이며, 다른 지역은 해당 시·도 홈페이지나 한국공인중개사협회 요율표를 확인해야 합니다.
상한을 넘게 청구받았다면 어떻게 하나요?
먼저 영수증과 계약서를 확보하고 중개사에게 정정을 요구하세요. 해결되지 않으면 물건 소재지 시·군·구청 부동산 담당 부서나 한국공인중개사협회에 신고할 수 있고, 찾기쉬운 생활법령정보에서 중개보수 산정 근거를 확인할 수 있습니다.
마무리
부동산 중개보수 계산법은 거래금액 × 상한요율 한 줄이고, 나머지는 거래금액을 정확히 만드는 문제입니다. 월세는 ×100과 ×70 두 규칙, 오피스텔은 면적·시설 요건, 마지막에 부가세 별도. 이 세 가지만 챙기면 중개사가 부른 금액이 맞는지 계약 전에 스스로 검산할 수 있습니다.
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노랑라이트 편집팀은 부동산·생활 정보를 공인중개사법령과 지방자치단체 고시 자료를 바탕으로 쉽게 정리합니다. 중개보수 요율은 시·도 조례로 정해져 지역과 시점에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전에 물건 소재지의 최신 요율표를 함께 확인하세요.