전세사기 예방 체크리스트, 서류 3장과 계산 1번으로 거르는 법

전세사기 예방은 계약서에 도장을 찍기 전에 거의 다 끝난다. 결론부터 말하면 서류 세 장, 계산 한 번, 특약 한 줄이다. 등기부등본으로 선순위 권리를 확인하고, 세무서에서 임대인의 미납국세를 열람하고, 건축물대장으로 불법 건축물 여부를 본다. 그다음 ‘선순위 채권 + 내 보증금’이 시세의 몇 퍼센트인지 계산하고, 잔금일에 새 대출이 끼어들지 못하게 특약을 건다. 이 순서를 지키면 막을 수 있는 사고가 상당수다.

이 글은 일반적인 확인 절차를 정리한 정보성 안내다. 실제 계약 전에는 공인중개사·변호사 등 전문가에게 물건별 권리관계를 확인받길 권한다.

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전세사기 예방 1단계. 서류 세 장부터 뗀다

계약 전에 확보할 서류는 세 가지다. 셋 다 임차인이 직접 뗄 수 있고, 비용도 크지 않다.

서류	어디서	비용	무엇을 보나
등기사항전부증명서(등기부등본)	대법원 인터넷등기소	열람 700원 / 발급 1,000원	소유자, 압류·가압류, 근저당권
임대인 미납국세 열람	전국 세무서	무료	임대인의 세금 체납 여부
건축물대장	정부24	무료	불법 건축물·용도 위반 여부

등기부등본은 등기소를 방문하면 1통당 1,200원, 무인발급기는 1,000원이다. 단순 확인이 목적이면 인터넷 열람 700원짜리로 충분하다. (출처: 대법원 인터넷등기소 수수료 안내)

미납국세 열람은 2023년 4월 이후 크게 편해졌다. 보증금이 1천만 원을 넘는 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 전국 어느 세무서에서나 열람할 수 있다. 열람 가능한 기간은 계약일부터 임대차 개시일까지다. 세금 체납액은 경매에서 보증금보다 앞서 배당될 수 있어서, 이 한 장을 안 보고 넘어가면 뒤가 없다. (출처: 국세징수법 제109조, 국세청 안내)

[이미지: 인터넷등기소 화면과 계약서가 함께 놓인 책상 / alt: 전세 계약 전 등기부등본 열람 화면 / 파일명: jeonse-fraud-registry-02.webp]

전세사기 예방 2단계. 등기부등본은 위에서 아래로, 세 칸만 본다

등기부등본이란 부동산의 소유자와 권리관계를 국가가 기록해 둔 공적 장부다. 처음 보면 글자가 빽빽해서 막막한데, 실제로 볼 곳은 세 칸뿐이다.

표제부 — 주소, 면적, 건물 용도를 본다. 계약서에 적힌 호수와 등기부상 호수가 다른 경우가 있다. 특히 다가구·다세대 건물에서 현관 호수와 등기상 호수가 어긋나면, 전입신고를 엉뚱한 호수로 하게 되고 대항력이 흔들린다.

갑구 — 소유권 이야기가 모인다. 계약하려는 상대가 등기부상 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조한다. 여기에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정이 하나라도 보이면 그 물건은 후보에서 뺀다.

을구 — 소유권 말고 다른 권리, 즉 근저당권과 전세권이 적힌다. 여기서 봐야 할 숫자는 대출 원금이 아니라 채권최고액이다. 은행은 보통 대출금의 120%, 개인 간 거래는 130% 안팎으로 잡아두는 게 통용 기준이다. 실제 빚보다 크게 적혀 있어도 놀랄 일은 아니지만, 최악의 경우 그 금액까지 앞서 가져간다고 보고 계산해야 안전하다.

소유자가 최근에 바뀌었다면 갑구의 등기 원인과 날짜도 확인한다. 매매 직후 곧바로 전세를 놓는 물건은 매매대금을 전세보증금으로 메우는 구조일 수 있다.

등기부등본 갑구·을구 보는 법

전세사기 예방 3단계. 깡통인지 아닌지, 계산은 한 줄이면 된다

권리 순서를 봤으면 이제 금액을 본다. 계산은 간단하다.

(선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 × 100

이 값이 낮을수록 안전하다. 업계에서는 70~80% 아래를 안전권으로 보는 게 통용 기준이고, 90%를 넘으면 경매로 갔을 때 보증금 전액 회수가 어려워진다고 본다. 시세는 아파트라면 국토교통부 실거래가와 KB시세로 잡히지만, 빌라·다세대는 시세 자체가 흐릿하다. 그래서 빌라 전세일수록 이 계산이 더 중요하고, HUG 안심전세앱에서 제공하는 시세·보증사고 이력·임대인 정보를 함께 보는 편이 낫다. (출처: HUG 안심전세앱 안내)

다가구주택은 계산이 하나 더 붙는다. 등기부에는 안 나오지만 나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금 총액이 사실상 선순위다. 임대인에게 ‘선순위 임차보증금 현황’을 요구하고, 계약 체결 후에는 확정일자 부여 현황 열람으로 교차 확인한다. 알려주지 않으려 하면 그 자체가 답이다.

보증금이 아래 표 범위 안이면 최우선변제 대상이 될 수 있다. 다만 이건 보증금 전액이 아니라 일부를 먼저 받는 최소 안전장치일 뿐이다.

지역	보증금 범위	최우선변제 금액
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
수도권 과밀억제권역(용인·화성·김포·세종 포함)	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시, 안산·광주·파주·이천·평택	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

(2023년 2월 21일 시행 주택임대차보호법 시행령 기준. 적용 시점은 임차인의 기준 시점에 따라 달라질 수 있어 계약 전 확인이 필요하다.)

[이미지: 빌라 단지 전경과 부동산 매물 안내문 / alt: 빌라 전세 시세와 선순위 채권 확인 / 파일명: jeonse-fraud-villa-03.webp]

전세사기 예방 4단계. 시간축으로 다시 짜는 체크리스트

같은 확인도 언제 하느냐에 따라 효과가 달라진다. 사고는 대부분 ‘계약일과 잔금일 사이’에 난다.

계약 전(며칠 여유 두고)

[ ] 등기부등본 열람 — 갑구 압류·가처분, 을구 채권최고액
[ ] 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부
[ ] 시세 확인 — 실거래가·KB시세·안심전세앱 교차
[ ] 다가구면 선순위 임차보증금 총액 요구
[ ] 임대인 신분증과 등기부상 소유자 대조(대리인이면 위임장·인감증명서)

계약 당일

[ ] 계약 직전 등기부등본 재열람(며칠 사이 근저당이 붙는다)
[ ] 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체
[ ] 특약 삽입: “잔금일 익일까지 임대인은 근저당 설정 등 권리변동을 하지 않으며, 위반 시 계약은 해제되고 보증금 전액을 즉시 반환한다”
[ ] 계약 후 세무서에서 미납국세 열람

잔금·이사 당일

[ ] 잔금 지급 직전 등기부등본 세 번째 열람
[ ] 잔금 당일 전입신고 + 확정일자
[ ] 짐을 실제로 옮겨 점유를 시작

이사 직후

[ ] 전입신고 다음 날 등기부 재확인
[ ] 전월세신고(계약일부터 30일 이내)
[ ] 전세보증금 반환보증 가입 여부 확정

전월세신고는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 대상이고, 온라인으로 신고하면 확정일자가 함께 부여되는 효과가 있다. 미신고 과태료는 지연 정도에 따라 부과되며 거짓 신고는 최대 100만 원이다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내)

여기서 한 가지 알아둘 게 있다. 현행 주택임대차보호법상 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생긴다. 반면 근저당은 접수 즉시 효력이 생긴다. 이 하루 차이를 노려 잔금 당일 대출을 실행하는 수법이 전세사기의 전형이었다. 정부는 2026년 3월 전세사기 방지 대책에서 대항력 발생 시점을 ‘전입신고 처리 시’로 앞당기는 법 개정을 추진한다고 밝혔다. 다만 국회 통과와 시행 시점은 별도 확인이 필요하다 (수치·시행일 확인 필요). 개정 전까지는 특약과 잔금일 등기 재확인이 유일한 방어선이다. (출처: 국토교통부 2026.3.10 전세사기 방지 대책 보도자료)

전세보증금 반환 지연 대응 순서 5단계

전세사기 예방 5단계. 이 신호가 보이면 멈춘다

계약을 접어야 할 신호는 서류보다 대화에서 먼저 나온다.

시세보다 눈에 띄게 싸면서 “오늘 안에 계약해야 한다”고 재촉한다
임대인을 한 번도 못 만나고 대리인만 나온다(위임장·인감증명서 없음)
보증금을 소유자 아닌 명의로 보내달라고 한다
등기부 열람을 중개사가 꺼리거나 “괜찮다”며 넘어가려 한다
다가구인데 선순위 임차보증금 현황을 안 알려준다
이사비·중개보수 대납 같은 조건을 먼저 제시한다
건축물대장에 위반건축물로 표기돼 있다
매매 직후 곧바로 전세로 나온 물건이다
근저당 말소를 약속하면서 잔금일 이후로 미룬다
임대인이 다주택 임대사업자인데 보증보험 가입은 거부한다

열 개 중 두 개 이상 겹치면 물건을 바꾸는 게 빠르다. 계약금을 넣고 나서 되돌리는 비용보다, 마음에 든 집을 포기하는 비용이 훨씬 싸다.

전세사기 예방 관련 자주 묻는 질문

등기부등본은 계약 전에 한 번만 보면 되나요?

최소 세 번 봐야 합니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전입니다. 근저당은 며칠 사이에도 새로 설정될 수 있어서, 마지막 열람이 사실상 가장 중요합니다.

임대인 미납국세는 동의를 받아야 볼 수 있나요?

보증금이 1천만 원을 넘는 계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 계약일부터 임대차 개시일 사이에 전국 어느 세무서에서나 신청하면 됩니다.

근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

그렇지는 않습니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세에서 차지하는 비율이 관건입니다. 이 비율이 70~80% 아래면 상대적으로 안전한 편으로 보고, 90%를 넘으면 피하는 게 일반적인 기준입니다.

전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?

잔금을 치른 당일에 함께 처리하는 게 원칙입니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로, 하루라도 미루면 그만큼 권리 공백이 길어집니다.

전세보증금 반환보증만 들면 확인 절차는 건너뛰어도 되나요?

아닙니다. 보증 상품마다 가입 요건이 있어서 선순위 채권이 많으면 가입 자체가 거절될 수 있습니다. 요건과 한도는 상품별로 다르므로 신청 직전에 공식 안내로 확인하는 게 안전합니다.

마무리

전세사기 예방은 특별한 기술이 아니라 순서 지키기다. 서류 세 장을 떼고, 선순위 채권과 보증금을 시세로 나눠 보고, 잔금일에 권리변동을 막는 특약을 넣는다. 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금 직전 세 번 확인한다. 이 네 가지만 지켜도 걸러지는 물건이 많다.

계약 후에 보증금이 막히는 상황까지 대비하려면 전세보증금 반환 지연될 때, 대응 순서 5단계를 이어서 읽어두길 권한다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 물건의 권리관계 판단은 공인중개사·변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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노랑라이트 편집팀은 부동산·생활 정보를 공공기관 원문과 법령을 직접 확인해 정리합니다. 권리관계 판단 기준은 물건과 시점에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전에 공인중개사·변호사·법무사 등 전문가에게 개별 확인을 받으세요.

전세사기 예방, 계약 전 등기부등본·권리관계 확인 체크리스트